不動産オーナーがサブリース事業者を選ぶ際に注目するポイントとは

サブリース活用概要

サブリース契約受注のポイントは、「オーナーの不安」を取り払うこと

オーナーがサブリース事業者を選ぶ際に注目するポイントとは

サブリース導入部

賃貸経営のスタンダードな形となるサブリース契約。しかし、サブリース契約に不安を持つオーナーも多く、彼らから信頼を獲得することが、サブリースを取り扱う不動産会社の大きなテーマとなることでしょう。

1.オーナーの考えるサブリース契約のメリット

オーナーの考えるサブリースのメリット1:賃貸経営の知識がいらない

不動産会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建て、賃貸経営をする事ができる
賃貸経営の知識がなくても、大丈夫

オーナーの考えるサブリースのメリット2:業務負担なし

賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行うため、オーナーの管理業務の負担なし
賃貸経営に関するオーナーの負担なし

オーナーの考えるサブリースのメリット3:賃料保証

空室分の賃料も保証され、オーナーに支払われる
空室リスクがなく、オーナーが安心できる

やはり、オーナーはサブリースの主なメリットとして賃貸経営を「知識がなくてもOK」「手間いらず」「安心」なものにしてくれると考えています。

2.オーナーの考えるサブリース契約のデメリット

オーナーの考えるサブリースのデメリット

  • 建物管理、修繕などについて不動産会社が指定した業者、仕様となる場合がある
  • 入居審査は不動産会社が行うため、問題ある賃借人がトラブルを起こす場合がある
  • 賃料は基本的に長期間一定でなく、5年毎の賃料見直し条項などで、長期家賃保証を避けているケースもある
  • 中途解約リスクやサブリース事業者の経営破たんリスク

オーナーはサブリースのデメリットとしては、「オーナーの思い通りに賃貸経営ができない」 「サブリース契約内容をきっかけとしたトラブルが発生してしまう」というケースがあると考えています。

3.サブリース契約の際にオーナーがチェックすること

契約を進める際には、次の点に関してオーナーの不明点を解決するようにしましょう。

  • オーナーのチェック項目(1):賃料が発生するタイミング
  • オーナーのチェック項目(2):賃料減額請求に関する取扱い
  • オーナーのチェック項目(3):サブリース契約を解約できる場合はどのようなものか
  • オーナーのチェック項目(4):修繕・リフォームに関し、費用の負担割合、決定方法はどうなっているのか。
  • オーナーのチェック項目(5):保守等メンテナンス業務の方針はどのようなものか
  • オーナーのチェック項目(6):敷金はきちんと保管されるのか、その方法について

4.オーナーが選ぶサブリース事業者とは

オーナーは、「誠実で知識が豊富」な次のようなサブリース事業者を選びます。

オーナーが選択する「誠実で知識が豊富なサブリース事業者」とは

  • サブリースをめぐるオーナーとサブリース事業者のトラブル事例を知っている事業者
  • サブリース経営について、正しい知識を持ち、それをオーナーに説明できる事業者
  • 長期事業収支計画を適切に立てることのできる事業者
  • 適切なサブリース契約締結についての知識や経験のある事業者

一言でいえば、「オーナーのためになるサブリース契約」について、きちんと学び、それを実行している事業者となれば、オーナーから選ばれるのです。

オーナーが選ぶサブリース事業者とは

5.不動産オーナーから選ばれるサブリース事業者に必要なラインセンスとは

現在、サブリースを事業者として行う際に、特に資格は必要とされていない

不動産仲介などを扱うのであれば、「宅地建物取引士」等の資格が必要であるのに、同じく不動産経営の提案であり、長期間オーナーと付き合うことになる「サブリース」については、「その業務を学んだ証の証明」となる資格が不動産会社には必要ではないのです。これは少々オーナーからすれば不安なことです。

オーナーからサブリースを事業者として選ばれるためのライセンス「サブリース建物取扱主任者」

(1)サブリース建物取扱主任者とは

「サブリース建物取扱主任者」は、サブリース契約のスペシャリストとして不動産オーナーに安心とワンランク上のサブリース提案を提供することのできる資格です。

サブリース建物取扱主任者は、多額な投下資本投入の決断となる「長期事業収支計画」作成は無論のこと、適切な建築業者、管理会社の選定などを行うと共に、サブリース契約に不安を感じる不動産オーナーに対しても、その不安を払しょくすべくコンサルティングを行うことのできる存在です。不動産オーナーとの信頼関係を構築するためにも、リスクを伴うことのあるサブリース契約におけるコンプライアンス、企業の社会的責任、説明義務についてもあらためて学ぶことができます。「サブリース建物取扱主任者」は国土交通省「賃貸住宅管理業者登録規定」及び準則を遵守し、充分な専門的知識を有し及び行動規範を認証する証として、特定非営利活動法人 日本住宅性能検査協会が、認定するものです。

(2)次のような方に、取得を是非おすすめします

(a)サブリースを取り扱っている事業者の経営者や営業担当者
不動産オーナーに安心感を与え、説得力のある提案を行うために
(b)これからサブリースを事業として取り組んでいこうとお考えの事業者
サブリース契約について学ぶと共に求められる事業のスタイルを見極めるために
(c)賃貸経営手法を学びたい、またはサブリースを検討している賃貸オーナーや不動産オーナー
サブリースとい賃貸経営の手法を、最大限効果的に活用するために。
(d)オーナーに資産の活用方法等を提案する士業や各種コンサルタント、プランナー
資産活用の提案の幅を広げると共に、正しいサブリース契約について案内するために。

(3)履修内容(一部抜粋)

第1部 サブリースの基礎理解
  1. サブリースとは ~民法・借地借家法との関わり~
  2. サブリースの歴史
  3. 賃料減額請求の争い~最高裁判例の解説~
第2部 サブリースの実務ポイント
  1. サブリースの確認ポイント
  2. 金融機関から見たリスクマネジメント
  3. 適切な長期事業収支計画の作成方法
第3部 サブリース契約書のポイント
  1. サブリース契約書のポイント
  2. サブリース契約書の注意点
第4部 サブリース契約事例(相談案件)紹介
  1. トラブル事例紹介
  2. 論点の整理

こちらから、認定講習会の動画とテキストサンプルをご覧いただけます。

4時間の認定講習とレポート提出でサブリースの専門家のライセンスを取得

特別認定講習会(4時間)に参加し、レポート提出を行います。 そのレポートを特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会が評価し、一定水準以上の成績を収めた者が資格認定されます。

  • ※レポートの成績により、不認定となる場合もございます。不認定の場合、再提出による再度のチャレンジが可能です。

全国ので認定講習会を実施しています。

また、全国どこでも、好きな日程に認定講習を受講いただくことができます。

資格について詳細は

日本住宅性能検査協会HP

ADR(裁判外紛争解決手続き)の調停人にもなることができる

裁判でなく、話し合いでトラブルを解決するADR。サブリース建物取扱主任者は、このADRを実施する調停人になるための基礎資格としても認定されています。サブリース契約は、どうしてもトラブルが発生するケールが多いため、ADRも実施できるとなると、より専門家としての信頼を得ることができます。

不動産ビジネスジャーナル読者会員は10%OFFで認定講習が受講可能

不動産ビジネスジャーナル読者会員は、サブリース建物取扱主任者認定講習会を通常税込み価格の10%OFFの価格で受講いただくことができます。(読者会員の登録は無料です。)

以下から認定講習会の会場、日時をご確認いただき、下記「認定講習会を申し込む」からお申込みください。

  • ※ご希望の日程・会場がない場合は、ご希望の日程と会場を入力してください。

<認定講習会日程・会場のご確認はこちらから>

<認定講習会に関するお問い合わせは>

住所
埼玉県所沢市くすのき台3-18-4 所沢KSビル4階
担当
松本
TEL
050-6865-6996
メール
lec@lpe-jp.com

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