不動産ドクター洲浜塾(6):今こそ知るべき「リバースモーゲージ」とは?

地域で一番お客様から選ばれる不動産会社になるための学び

不動産ドクター洲浜拓志の『洲浜塾』

≪洲浜塾第6回≫

-アクティブシニアや高齢者のライフスタイルの多様化を提案する金融商品-

今こそ知るべき「リバースモーゲージ」とは?

1.生活サイクルから見えてくる老後問題

我が国民の一生を考えたとき、生活の各段階と住まいという一面から、老後の問題と解決策が見えてきます。例えば、一般的な会社員の場合、結婚して子供ができると、家族のために夢のマイホームの購入を目指します。大きな自宅保有を目指してマイホームを購入しても、子供が親元を離れて就学や就職をすると、空き部屋のある自宅が残り、老夫婦世帯がリタイアして年金暮らしを始めるころには自宅は広すぎてしまう。資産はあるのにキャッシュがないという状況が生じます。これは日本で販売されている住宅が子育て重視型であって、高齢者向きではないことも大きな要因です。ここで、夫婦のみの生活をダウンサイジングし、自宅というストック資産をキャッシュというフロー資産にできれば、コンパクトで資金に困らない身の丈に合った生活スタイルとなるのでしょう。

2.高齢者の資金ショート問題を解決するリバースモーゲージ

今、日本人の4人に1人は高齢者という状況です。そして、高齢者が保有する金融資産や不動産は他の年代と比べて多いのですが、総務省統計局「家計調査報告(家計収支編)」において高齢夫婦無職世帯の家計収支状況を見ると、実収入(公的年金給付等)では、生活費等の実支出を賄いきれず、統計上毎月6.1 万円の赤字が生じています。ここで、自宅を売ったり、資産を取り崩さずに資金の捻出が可能かどうか、考えどころではないでしょうか?そこで、この不動産に注目し、その価値を活用することで、高齢者に不足しがちなキャッシュフローを提供するというのが、今にわかに注目されつつあるリバースモーゲージなのです。

高齢者の資金ショート問題を解決するリバースモーゲージ

3.リバースモーゲージのポイント(メリットとリスク)

(1)リバースモーゲージとは

高齢者向けのローンで、自宅の土地建物を担保に融資を受け、契約者の死亡時に担保物件を売却して一括返済する制度です。通常の住宅ローンの借入残高が年々減少して行くのとは逆に、借入残高が年々増加して行く形となるためリバースモーゲージ(=逆抵当融資)と呼ばれています。

土地・不動産を持っているものの収入の無い高齢者の場合、生活資金などを調達しようとして自宅を処分してしまうと、住む所を失ってしまいますが、リバースモーゲージでは、自宅を処分することなく、自宅を担保にして融資を受けることができ、老後の生活の安定を図ることができます。そして、一般的には、契約者の死亡時に、担保物件を売却するなどして一括返済する形となるため、住み慣れた自宅に終身住むことが可能です。自宅を処分しても子供に残す必要がないケースは増加しており、潜在ニーズは高いと思われます。取り扱う団体は、銀行などの金融機関や社会福祉協議会といった公的機関もあります。

(2)リバースモーゲージのメリット

  1. 自宅を担保に銀行借り入れによって生活資金を調達できる
  2. 高齢者でもローンが利用できる
  3. 資金使途は自由(事業性用途は不可)
  4. 子どもに家を遺す必要がない場合に利用メリットあり
    (残された家の相続でもめることがない)
  5. 新しい住まいを買うことも可能
  6. 既存の住宅ローンを借り換えることも可能
  7. 自宅を別の使い方(賃貸、売却)も考えられる

(3)リバースモーゲージのデメリット

  1. 相続人は不動産(自宅)を相続できない
  2. 融資金額は、担保となる自宅の土地の評価に左右される(土地の価格の半額程度)
  3. 地方の土地の安い地域では融資金額が少ない
  4. マンションが対象とならない場合が多い(金融機関によって異なります)
  5. 遺された相続人は、不動産(自宅)の相続税と売却益による所得税を払う必要が生じる場合がある

4.リバースモーゲージの商品内容(各金融機関によって多少の差があります)

  1. 年齢:55歳以上
  2. 期間:終身(お亡くなりになるまで)
  3. 返済条件:金利のみ返済
  4. 対象不動産:戸建て住宅、マンション(土地が借地の場合は取扱いできません)
  5. 金利:年利3%程度
  6. 対象エリア:対象不動産が金融機関の営業エリア内であること

5.リバースモーゲージがライフスタイルに与える例

  1. キャッシュフローの創出(住宅ローンの借り換え)
  2. 郊外での生活の選択
  3. ダウンサイジング住み替えの可能性
  4. 自宅をお金にできるメリットあれこれ
  5. 相続との関係

<参考1>日本でのリバースモーゲージはいつからあった?

  • 日本経済が成長過程にあった1981年に東京都武蔵野市で導入が始まったのですが、バブル崩壊後の不動産市況の悪化を引き金に商品販売が消極的となったようです。
  • これまでの日本人の美意識として、子どもに遺産を多く残したいと考える人が主流でした。ところが近年、高齢化の進行や資産を自分の老後を豊かにするために活用する方がよいと考える高齢者も増えています。
  • このような背景から、今再びリバースモーゲージが注目されています。

<参考2>リバースモーゲージが普及していない理由

以上のような社会的に必要性の高い商品がどうして知られていないのでしょうか?
理由は以下であると考えられます。

  1. 日本にはリバースモーゲージを普及させるようなカウンセリング制度が普及していない
  2. 先行している米国のように金融機関に対する保証が確立していない
  3. 担保としては市場性の高い土地のみとし、建物を担保として評価しない場合が多く、使いにくい

<参考3>一般家庭の方に提言したいこと

親子で資産の承継について話し合いをしておき、子供が資産を引き継ぐ必要がない場合、自宅担保のリバースモーゲージの取り組みを検討することが必要と思います。また、従来の子育て重視型の住宅は賞味期限があります。ライフスタイル、ライフステージに合わせた対応可能性や中古市場で売買できるような自宅を取得することが生活をより豊かにする可能性を秘めていると考えます。

<参考4>リバースモーゲージの活用で明るい未来を

リバースモーゲージで自宅をバリアフリー化すれば、老後の生活も安心ですし、介護費用などの社会的コストの軽減になります。さらに、自宅というストック資産を、キャッシュというフロー資産に置き換えることにより、高齢者の消費活動が活発となり、日本の経済全体の活性化につながるのではないでしょうか? 

今後は、リバースモーゲージの普及活動に注力し、お客様の資産や生活を守ることにお役に立てればと存じます。