規約違反等の民泊の対応策

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1.規約による専有部分に対する用途制限がある場合

専有部分に対して住宅用途に限る等の規約の規定がある場合、住戸部分を民泊施設に利用することはできません。

2.規約による用途制限がない場合

区分所有法では、区分所有に対する一般的な義務として「共同利益違反行為」の禁止が課されています。すなわち、「区分所有者は、建物の保存行為に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」(同法6条1項)。

「共同利益」に違反する行為にあたるかどうかは、一般的には「当該行為の必要性の程度、これによって他の区分所有者が被る不利益の態様、程度の諸事情を比較考慮して決められるものと考えられていますが、民泊との関係でいえば、他の居住者の居住の平穏を害し、それが「生活上の共同の利益に違反する迷惑行為」になるかどうかが問題となります。

3.義務違反者に対する措置

共同利益に反する行為をする区分所有者に対しては、他の区分所有者は、行為の停止等、専有部分の使用禁止、区分所有権及び敷地利用権の競売の各請求をすることができる。また、区分所有者の共同利益に反する行為をする占有者に対しては、行為の停止等のほか、引渡し請求をすることができます。

(1)行為の停止等の請求

区分所有者又は占有者が、共同の利益に反する行為をした場合、またはするおそれがある場合にその行為の差し止めあるいは、除去を請求するもの。

(2)専有部分の使用禁止の請求

区分所有者が共同の利益に反する行為をし、あるいはするおそれがある場合で、行為の停止等の請求によっては区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときに、専有部分の使用禁止を請求するもの。

(3)区分所有権及び敷地利用権の競売の請求

区分所有者が共同の利益に反する行為をし、あるいはするおそれがある場合で、他の方法によっては区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときに、区分所有権及び敷地利用権の競売を請求するもの。

(4)専有部分の引渡し請求

占有者が共同の利益に反する行為をし、あるいはするおそれがある場合で、他の方法によっては区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときに、占有者の専有部分の専有を解いて、区分所有者に引き渡すことを請求するもの。